lunes, 23 de mayo de 2011

ARRENDAMIENTO

ARRENDAMIENTO
1. CLASE
 Definición.
Art. 2398. El arrendamiento es un contrato mediante el cual las partes contratantes se obligan recíprocamente, una a conceder el uso o goce temporal de una cosa, y la otra, a pagar por ese uso o goce temporal.
I. Elementos de la definición


 Las partes:
• Arrendador
• Arrendatario.


 Recíprocamente.
Es un imposible que en el arrendamiento exista la obligación de uno sin la obligación de otro, es decir, el cumplimiento de la obligación de una de las partes depende necesariamente del cumplimiento de la obligación de la otra parte.
No es que no pueda existir simplemente que no sería arrendamiento, es un poco la idea que trae a México Sánchez Medal acerca de que la recisión solo se da en los contratos sinalagmáticos perfectos, que en realidad es un poco inventada por el porque el código no distingue ni utiliza dicha clasificación..
 Uso o goce
No solo es el uso sino también es la posibilidad de gozar de la cosa. El uso consiste en la utilización del bien y el goce en la posibilidad de apropiarse de los frutos del mismo.
¿Podría haber uso sin goce?
Crítica- La definición pareciera concluyente porque dice uso o goce, ¿cómo debería ser? Uso y goce o uso o goce.
 Precio cierto


 La temporalidad
Esencialmente lleva un plazo, aunque sea legal.
Lleva la noción de que sea por un periodo de tiempo muy acotado.
 Puede ser respecto a muebles o inmuebles.
(lo que más se ve es inmuebles en materia civil


CLASIFICACIÓN.
• Bilateral
Sinalagmático
• Oneroso
• Conmutativo.
• FORMAL - por regla general se hace por escrito, y se podrá hacer por escritura pública para que se pueda inscribir en el Registro Público de la Propiedad en términos del artículo 3042-III. Puede ser escritura pública o un acta ante un notario que ratifique las firmas.
• De tracto sucesivo si es desde el punto de vista de la obligación del arrendador), Escalonado, si es desde el punto de vista del arrendatario que para mensualmente la renta o incluso de efecto inmediato si el pago lo hace en una sola exhibición.
• Por regla general es principal. Pero se puede ser accesorio (en el ejemplo de la tiendita, el contrato principal puede ser de suministro y se puede rentar el refrigerador)
• Consensual por oposición al real
• Típico.
Intuitu personae según Sánchez Medal (no se pueden transmitir, terminan por la muerte de la persona), pero hay que ver ya que el contrato no termina por la muerte.
No se puede ceder 2480, no se rescinde por la muerte del arrendador o el arrendatario, 2448 m- en caso de divorcio, hay subrogación.
• Intuitu rei. El arrendador lo que busca es que le paguen por lo que, no es en si Intuitu personae
Decretos de rentas congeladas. Se prorrogaron todos los contratos de arrendamiento de manera indefinida y congelaron precios de arrendamientos, (en la última suspensión de garantías, durante la época de la segunda guerra mundial). Congelaron las rentas del centro histórico (una de las razones por la que el centro esta podrido)
A lo largo de los últimos 15 años han habido muchas reformas al contrato de arrendamiento. Tiene características atípicas.
Pareciera que el arrendamiento solo crea efectos personales. Miguel Alessio habla de la naturaleza jurídica del arrendamiento.
¿Por qué el arrendamiento si es un derecho real?
Derecho sobre una cosa para su aprovechamiento total o parcial de manera directa e inmediata y se puede oponer a terceros.
Un derecho real, de acuerdo con la teoría clásica se puede definir como el poder jurídico que se ejerce sobre una cosa de manera directa e inmediata y es oponible a terceros.
Los derechos reales tienen dos elementos: Interno y externo
Cada derecho real tiene un derecho interno distinto, por lo que es difícil definir el derecho interno únicamente como un poder jurídico.
El elemento externo fue mejor definido por las teorías monistas como un sujeto pasivo contingente universal
El elemento externo consiste en el respeto del derecho que debe tener todo aquel que se encuentre en la posibilidad de afectar mi derecho.
Alessio compara el arrendamiento con el usufructo oneroso.
Elemento interno existe
Pocos derechos tan oponibles como el arrendamiento.
2408 El contrato subsiste, cuando se transmite la propiedad
2409.
2447. derecho de preferencia.
2448 C
USUFRUCTO se atiene a reglas de registro
ARRENDAMIENTO 2409
• Arrendamiento civil y mercantil. (respecto de muebles) todos los arrendamiento sobre inmueble son civiles.
 Figuras afines de SM


• Usufructo
• Tiempo compartido (solo permite el uso, el objeto es diferente)
• Contrato de garaje. (tiene que cuidar la cosa el arrendador)
• La concesión. (todos dicen que la concesión no genera derechos reales y si no los genera es lo que más se les parece)
• Compraventa en abonos (es claramente un tema de compraventa)
• Portería
• Arrendamiento financiero (el arrendatario entra en uso y goce de un bien, que normalmente el arrendador adquiere, pero al termino del contrato el arrendatario tiene 3 opciones terminales, comprar el bien, prorrogarse en el uso y goce pero a un precio más bajo o vender a un tercero y participar del precio con el arrendador)
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2. José Alfredo Domínguez Martínez


Definición:
Desde el 17 de enero de 2003 art 2398: “ El arrendamiento es un contrato mediante el cual las partes contratantes se obligan recíprocamente una, a conceder el uso o goce temporal de una cosa, y la otra, a pagar por ese uso o goce un precio cierto”
DEFINICIÓN DM: contrato por el que una persona, el arrendador, se obliga a transmitir el uso o goce temporal de un bien mueble o inmueble en todo caso no consumible, a otra persona, el arrendatario, que a su vez se obliga con el primero, a cambio de ese uso o goce temporal, a pagar por ello un precio cierto.
1) Las partes son dos:
Arrendador: obligación de transmitir el uso o goce del bien objeto del contrato y le corresponde el derecho de pago de un precio cierto.
Arrendatario: obligación de pagar ese precio cierto tiene derecho correlativo de usar gozar lo arrendado.
2) Existe in vínculo sinalagmático habido en el contrato. “recíprocamente”.
3) El uso o goce es TEMPORAL.
4) Arrendador tiene la obligación de transmitir el uso o goce.
5) Puede ser sobre bienes muebles o inmuebles.
6) La temporalidad consiste en la devolución de la cosa por parte del arrendatario.
7) El arrendatario debe cumplir un precio cierto, no es necesariamente dinero.
8) Se dan los tres supuestos del art 2011: transmisión del uso o goce temporal (del arrendador al arrendatario), el pago de cosa debida (en el precio del arrendatario al arrendador), y la restitución de cosa ajena terminando el contrato.
Clasificación:
a) Bilateral o sinalagmático.
b) Oneroso
c) Conmutativo
d) Principal
e) Formal
f) Consensual en oposición a real
g) De tracto sucesivo
Especies de arrendamiento:
Podemos referirnos al arrendamiento sobre inmuebles en general:
1) “arrendamiento de fincas urbanas destinadas a la habitación”
2) “arrendamiento de fincas rústicas”
Por exclusión las disposiciones generales les serán aplicables a los arrendamientos cuyos objetos sean fincas urbanas con destino al habitacional-


3) Arrendamiento sobre bienes muebles
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1. Clase
Elementos de existencia y de validez
Elementos de existencia
a) Consentimiento
SM: no menciona ninguna regla especial respecto del consentimiento.
DM: son ideas personales:
6. El consentimiento debe ser expreso, por ende no puede ser tácito, porque el contrato de arrendamiento es un contrato formal.


¿Esto es verdad? No hay una disposición clara que diga que el consentimiento en el arrendamiento tiene que ser expreso, esto con independencia de las dificultades del consentimiento tácito en la teoría general de las obligaciones.
¿Será que DM confunde la cuestión de la existencia con la de validez?
Por regla general, para celebrar un contrato de arrendamiento se requiere un poder para actos de administración.
Para los actos de administración: pág. 392 DM.
946.
947.
Regla especial en materia de arrendamiento
2403. No puede arrendar el copropietario de cosa indivisa sin consentimiento de los otros copropietarios.
Acto de administración: tendiente a la conservación e incremento de la cosa o patrimonio, hay que distinguir el tipo de patrimonio:
7. Si se trata de un patrimonio de uso común, hay mantenimiento o no dispersión del patrimonio.
*Personas morales
*Personas físicas
8. Otro tipo de patrimonios especiales: concursado, quebrado, etc. se rige por reglas especiales.
Acto de disposición: tiende a la dispersión del patrimonio. Ej. Vender una casa (en tratándose de una inmobiliaria sería un acto de administración).
b) Objeto
Objeto indirecto
9. Objeto- Cosa:
Sigue las reglas de teoría general de las obligaciones.
No necesariamente debe ser un bien corpóreo, puede ser un bien incorpóreo. Ej. Derechos corporativos para votar en una empresa, acciones.
Hay una excepción: se pueden rentar bienes corpóreos e incorpóreos, excepto aquellos que sean personales como el uso y la habitación.
Arrendamiento de vientre
No se puede obligar a alguien a que rente su vientre, entonces ¿de qué sirve el contrato?
No es ni renta, ni contrato y causa más problemas de los que resuelve.
Tienen que ser bienes no consumibles.
2400.
¿Por qué dice SM que se pueden rentar bienes que están fuera del comercio? Ej. Playas, ríos. El Estado te lo puede dar en concesión, no en renta.
10. Precio
2398.
¿Qué significa precio? Es un contravalor, contra lo que se recibe se entrega un valor diferente.
En el arrendamiento, dice precio CIERTO, no necesariamente en dinero. Puede ser en dinero o no, incluso puede ser parte en dinero y parte en especie. Pueden también ser frutos, permuta de uso (te rento mi casa y tú me prestas tu departamento en Acapulco).
2399.
Cláusula de indización: alterar el precio para que fuera equivalente a un valor diferente.
La Corte dijo que las cláusulas de indización en arrendamientos no eran válidas, porque contravienen el 2399.
Para no matar los arrendamientos, la Corte dijo que para que la cláusula de precio sea válida, es suficiente con que sea determinable, aunque no sea determinado, por ejemplo sujetarlo a un índice conocido como el INPC (índice nacional de precios al consumidor).
¿Es válido fijar arrendamientos directamente en moneda distinta a la moneda nacional?
Art. 2448-D.
Hay que distinguir qué es lo que se está arrendando:
Si es un inmueble para uso habitacional: se debe pactar forzosamente en moneda nacional.
Para los de comercio: se puede pactar para pagar en cualquier moneda distinta a la moneda nacional.
11. Tiempo
A diferencia de otros contratos, el arrendamiento siempre tiene que llevar un término determinado, aunque sea corto.
Tiene que ser un tiempo o plazo determinado.
Es un elemento esencial del contrato. Aunque las partes no lo pacten habrá un término legal implícito.
2478.
Plazo legal de extinción del contrato si las partes no lo pactan
-Urbano: 30 días hábiles.
-Rústico: 1 año.
En principio, definir qué es un predio urbano o rústico le corresponde al CCDF.
Se puede intentar distinguir por sus fines, pero en realidad nadie lo sabe. Tendrá que ser interpretado por un juez en el caso concreto.
2398 in fine.
Hay un plazo mínimo y un plazo máximo.
Antes el CCDF decía que el plazo máximo para fincas urbanas destinadas a casa habitación eran 10 años, actualmente no establece un plazo máximo, sólo uno mínimo.
¿Se puede rentar un bien por 100 años?
La idea de poner plazos máximos a los arrendamientos es para evitar que los bienes estén fuera del comercio.
SM: Arrendamiento comercial con un tope de 20 años
¿Se puede hacer uno de 25 años? Aunque las partes pacten esto, se reducirá el plazo al plazo máximo.
Esta solución no es conforme a derecho, ya que no se fundamenta en la teoría de las nulidades: inexistencia, nulidad absoluta, nulidad relativa y ¿reducción?
No es válido pactar por más tiempo, pero sí se puede hacer un contrato de promesa que exceda el plazo.
¿No es esto fraude a la ley?
¿Se puede pactar un derecho de preferencia en el arrendamiento?
Cuando acaben los 20 años, prefiéreme a mí para seguirte rentando.
Elementos de validez
a) Forma
Disposiciones generales: el contrato de arrendamiento debe otorgarse por escrito.
2406.
En principio, en escrito privado.
Por excepción, en escritura pública.
¿Qué quiere decir el código cuando dice “la falta de esta formalidad se imputará al arrendador”?
El arrendador no puede hacer valer la causa de nulidad, sólo el arrendatario porque es el afectado.
Entonces, ¿esto quiere decir que el arrendador en este caso no tiene la acción proforma?
En principio no porque toda acción parte de la base de un interés jurídico, si no se tiene lesionado ningún derecho o si eres el lesionante no tienes esta acción en contra del arrendatario.
En resumen,
12. El arrendador no tiene acción nulidad ni proforma.
13. El arrendatario tiene ambas.
2448 – F.
Las disposiciones de arrendamiento de fincas urbanas destinadas a la habitación son de orden público, por tanto no se puede renunciar a ellas ni pactar en contrario.
¿Se tiene por no puesto? ¿Qué tipo de ineficacia jurídica es? ¿Inexistencia, nulidad absoluta o relativa?
El arrendamiento de finca urbana destinada a casa habitación es de mínimo 1 año.
Si arrendador y arrendatario pactan un contrato de arrendamiento por 6 meses, ¿el contrato es nulo? No, simplemente la cláusula se tiene por no puesta pero el contrato subsiste y se eleva a mínimo 1 año.
3042.
III.
3005.
Sólo se registrarán los documentos auténticos ya sea por la actividad de un notario, un juez, un corredor público.
3007.
En disposiciones generales, la regla es que en los contratos de arrendamiento si hay transmisión de propiedad, subsiste el arrendamiento y es oponible a terceros adquirentes, ya sean de buena o mala fe. 2409.
Regla especial:
3042 III.
Si es por más de 6 años o rentas anticipadas por más de 3, se tiene que registrar en el RPP.
Esto hace pensar que el contrato de arrendamiento es un contrato de efectos reales.
b) Capacidad de ejercicio
Naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento
¿Es el contrato de arrendamiento un acto de disposición o de administración?
DM: si es menor a 10 años es un acto de administración; si es mayor a este tiempo o rentas anticipadas por más de 3 años, es un acto de disposición.
Esto no es razonable. Lo que sí es que es un acto de administración complicado. Si sólo produce efectos personales es un acto de administración.
No convence “administración extraordinaria”.
Por regla general, el arrendamiento es un acto de administración.
Hay algunos autores que dicen que en algunos casos p. ej. 3042 III es un acto de administración extraordinaria equiparable a un acto de disposición.
Menores de edad
¿Pueden dar un bien en arrendamiento?
Hay que distinguir:
- Si son bienes adquiridos por título distinto a su trabajo: sí, a través de sus representantes.
- Si son bienes adquiridos por su trabajo: si es un acto de administración que puede llevar a cabo sin sus representantes, pues tiene la administración de estos bienes.
Emancipado
643.
El emancipado tiene la libre administración de sus bienes, por lo tanto, sí puede.
Mayor incapaz
Lo puede hacer por vía de sus representantes.
c) Legitimación
Mandatario
¿Puede arrendar un apoderado? Sí, pero necesita un poder para actos de administración.
Registro: todo aquél que actuó en el acto puede pedir que se registre.
Arrendatario
¿Puede a su vez arrendar?
Regla general: no.
Por excepción: sí, con consentimiento del arrendador.
2480.
2481.
Comodatario
¿Puede el comodatario dar en arrendamiento el bien?
Regla general: no.
¿Pero y si tengo el consentimiento del comodante?
Por excepción: no, porque el comodatario recibe el bien gratuitamente, y se aprovecha para obtener un lucro con un bien que ni es suyo.
FDLM: en principio no hay duda que la legitimación del arrendatario viene de la voluntad del dueño, sí se puede porque nadie va a pedir la nulidad.
2500.
Usufructuario
No cabe duda que puede arrendar.
El usufructo está limitado a cierto tiempo.
Ilegitimidad para arrendar y ser arrendatario
2404.
2405.
Capacidad de goce y legitimación
De parte del arrendador es un acto de administración, de parte del arrendatario, regla general, es un acto de disposición.
Conservar la cosa
SM:
Obligación de hacer
-Reparaciones ordinarias o locativas: cerraduras, ventanas, chimeneas.
2444.
2425.
La culpa o negligencia es no tomar todas las precauciones necesarias para que la cosa se conserve, distinto a que por el uso ordinario de la cosa se tengan que hacer reparaciones.
¿Qué reparaciones no son obligación del arrendatario?
Las extraordinarias o las que hayan sido por causa fortuito o fuerza mayor si guardó la diligencia necesaria.
No responde por hechos de terceros para conservar la cosa.
Sí responderá de todas las reparaciones si se pacta en contrario.
-Las que haya expresamente pactado
Obligaciones de no hacer
d) No realizar obras nocivas
e) No variar la forma de la cosa
2441.
¿Qué tipo de variaciones se refiere este artículo?
Sí puede hacer todas las mejoras útiles que quiera, siempre y cuando, cuando entregue, lo haga en la manera en que recibió.
¿Si te rentan para habitación, lo puedes usar para oficina? No. Art. 2425 III.
¿Cómo debe regresar la cosa el arrendatario?
Si se especifica en qué estado se entregó la cosa, a través de un inventario, se debe entregar en ese estado.
Si no se especifica se entiende que se entregó en buen estado
¿Qué es buen estado? En la práctica para evitar problemas se hace un inventario y se toman fotos de cada parte.
Industria peligrosa
2440.
Fábricas: siempre pueden pasar accidentes.
Laboratorios
Cualquier cosa que pudiera afectar específicamente la cosa arrendada
¿Qué tipo de seguro debe contratar? De responsabilidad civil.
2 tipos:
-Daños: solamente lo puede contratar el propietario o un representante. Se refiere específicamente a los daños que se puedan causar en el bien o que se pueden causar en el patrimonio del propietario por pérdida del mismo.
-Responsabilidad civil: lo puede contratar el arrendatario como poseedor del bien. Se refiere a la responsabilidad que pueda tener la persona en específico por los daños que llegue a causar en la cosa arrendada.
Incendio
Está particularmente regulado en arrendamiento porque es algo común que puede llegar a pasar. Siempre se va a derivar del uso ordinario de la cosa y deslindar responsabilidades es complicado pues siempre deberá haber un peritaje de por medio.
2435.
2436.
2437.
2438.
2439.
Regla general: responde el arrendatario.
Primera excepción: caso fortuito, fuerza mayor o vicio de construcción.
Segunda excepción: que se haya comunicado de otra parte y que haya tomado las precauciones necesarias para evitar que el fuego se propague (tener un extintor, rociadores de agua)
14. La mayoría las legislaciones locales tienen una ley de protección civil, la cual impone ciertas obligaciones a los propietarios o poseedores de establecimientos mercantiles, las cuales no son supletorias del código civil pero sí pueden proporcionar una presunción en juicio para determinar si el arrendatario tomó o no las precauciones necesarias para evitar un incendio.
15. Dar aviso de cualquier usurpación o daño que un tercero pueda provocar
Se refiere a cualquier tipo de perjuicio que se le pueda causar a la cosa en el presente o futuro. Para determinar el tiempo en que debe de dar aviso, debemos asumir que debe ser tiempo suficiente para que el arrendador pueda preparar la defensa de la cosa.
Si no lo hace responde de todos los daños y perjuicios.
El arrendatario puede realizar ciertas acciones en su calidad de poseedor para defender la cosa porque lo que se está afectando es su derecho como arrendatario.
16. Permitir al arrendador ciertos actos
Mostrar el inmueble para que lo pueda volver a rentar cuando el arrendatario se vaya.
2412. III.
2415.
¿Si le avisa pero no lo deja entrar?
Le va a tener que pagar daños y perjuicios.
No tendrá derecho a reembolso de las reparaciones que haga ni a reducción de la renta.
Cuando se trata de locales comerciales, lo mejor será que se haga en días y horas no hábiles para no estorbar en las actividades comerciales.
Cuando de trata de una casa, de preferencia cuando el arrendatario y su familia no estén ahí.
2445.
Es una obligación del arrendador realizar rápido las reparaciones.
17. Devolver la cosa
En el estado en que se entregó, salvo el menoscabo que sufra la cosa por el uso y tiempo ordinario o por causa inevitable.
2442.
Si se hace la descripción específica de cómo se entregó la cosa, se tiene que devolver en ese estado.
Si no se describió, se presume que se entregó en buen estado.
Morosidad del inquilino
Si no devuelve en el tiempo pactado, responde por daños y perjuicios aun por caso fortuito o fuerza mayor.
Al momento de devolver la cosa, en la práctica lo ideal es volver a hacer una descripción de cómo se entrega y se hace un acta de devolución o entrega.
SM:
1843.
Pagar la renta es la obligación principal.
Si hay mora al momento de devolver la cosa, la limitación del artículo 1843 no se va a aplicar, sino que se puede pactar que el límite de los daños y perjuicios puede exceder de la renta que el arrendador le cobraba al arrendatario.
La pérdida de renta por no devolver a tiempo la cosa siempre será un menoscabo, pero no directo, por tanto será un perjuicio.
Pérdida de la cosa
SM dice que se aplica un artículo del comodato donde dice que aunque la cosa se pierda por caso fortuito o fuerza mayor el comodatario responderá porque está usando la cosa gratuitamente, cosa distinta en el arrendamiento donde sí pagas una renta. En realidad, lo que dice SM no es correcto, no se aplica el artículo del comodato.
Si incurre en mora sí tiene que pagar aunque se pierda por caso fortuito o fuerza mayor, pero no con fundamento en el artículo del comodato. El verdadero fundamento es la teoría de los riesgos.
¿Qué pasa si la devuelve antes de tiempo?
Tiene que seguir pagando la renta hasta que termine el arrendamiento, salvo pacto en contrario o que se termine el contrato por una causa de rescisión.
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2-José Alfredo Domínguez Martínez
Elementos Esenciales y de Validez:


a) Consentimiento
1) Las partes el arrendador y arrendatario como vimos el primero se obliga a transmitir y en su caso transmite el uso o el goce temporal de lo arrendado al segundo; éste, por su parte, se obliga a pagar aquél un precio cierto a cambio de ese uso o goce.
2) El arrendamiento es ahora un contrato formal el consentimiento no puede manifestarse tácitamente, es decir, el consentimiento deberá integrarse por manifestaciones expresas de la voluntad.
3) Aunque RG es un acto de administración no es aplicable conforme al arrendamiento de copropietarios de cosa indivisa ya que es necesario el consentimiento de otros copropietarios. Mayoría de interesa y de copropietarios (947 y 948)


b) Objeto
1) Cosa: corpóreo o incorpóreo salvo derechos personales como el uso o habitación y no patrimoniales, familiares, derechos políticos.
2) Precio CIERTO: es decir no simulado, se entiende también que sea precio determinado. (no como en otros contratos que podría ser determinable)
3) Plazo


Validez


1) Capacidad de ejercicio: la capacidad para dar en arrendamiento la encontramos en los mayores de edad y los menores de edad emancipados, respecto de bienes muebles e inmuebles. En cambio tendrán legitimación para arredrar; el propietario, los que por contrato tengan el uso y goce de un bien, siempre que estén autorizados para darlo en arrendamiento, los que por virtud de un derecho real estén autorizados parea conceder el uso y hoce a la otra persona, y los autorizados por la ley.


Obligaciones del arrendador


a. Transmitir el uso o goce de la cosa
Consiste en una transmisión jurídica que conlleva una serie de obligaciones (conductas y hechos propios del arrendador). Por el arrendamiento se tiene la obligación de ceder el uso o goce de una cosa y no los de un servicio, a diferencia de lo que ocurría en Derecho Romano y de la regulación del arrendamiento propia del Código Napoleón y del Código Civil español, los cuales contemplaban el arrendamiento tanto de cosas como de obras (servicios). Ésta es considerada como una obligación de dar, conforme a lo establecido en el artículo 2011 fracción II (“enajenación temporal de uso o goce de cosa cierta”). De la definición legal se desprende que hay arrendamientos en los cuales la obligación es la de transmitir el uso de lo arrendado y otros en los que la obligación es la de transmitir no el uso sino el goce correspondiente, teniendo en cuenta que, en consideración del legislador, el uso está incluido en el goce o disfrute de la cosa, es decir, abarca tanto el servirse de ella como la extensión del derecho de propiedad a los frutos de la misma.
La temporalidad es de la esencia del arrendamiento.
b. Obligaciones complementarias a cargo del arrendador
- Entregar la cosa arrendada con las características señaladas en la fracción I del artículo 2412, en el tiempo convenido y a falta de convenio, luego que el arrendador fuere requerido por el arrendatario.
- Llevar a cabo lo indicado para que la cosa se conserve tal cual la entrego, a través de las reparaciones necesarias para ello.
- Garantizar el uso o goce pacífico. Incluye que el arrendatario no sea estorbado en su tenencia o privado de la cosa arrendada o de parte de ella por derecho de tercero.
-Responder de los daños y perjuicios que el arrendatario sufra por defectos o vicios ocultos de la cosa.
- Devolver al arrendatario cualquier saldo a favor de este, salvo que tuviere algún derecho que ejercitar contra él.
- Pagar todas las mejoras hechas por el arrendatario.
- Preferir al arrendatario para un nuevo arrendamiento o para la compra del bien arrendado.


Obligaciones del arrendatario
- Pagar la renta (inmueble) o alquiler (mueble). El precio debe ser cierto y puede consistir en dinero o en cualquier otra cosa equivalente (descartado que pueda pagarse con servicios), con tal de que sea cierta y determinada. Precio cierto es aquél que es real, no simulado. Por su parte, el precio es determinado cuando es preciso. El pago debe hacerse en el lugar, forma y tiempo convenidos, desde el día en que reciba el bien arrendado, salvo pacto en contrario, y a falta de convenio se pagará en la casa habitación o despacho del arrendatario, quien paga la renta causada hasta que devuelva la cosa.
- Conservar la cosa.
1 Responder de los daños y perjuicios que la cosa arrendada sufra por culpa o negligencia suya o de sus familiares, sirvientes o subarrendatarios.
2 Asegurar la finca arrendada contra el riesgo probable originado por el ejercicio de una industria peligrosa que fuere a instalarse en dicha finca.
3 Mantener la forma de la cosa arrendada si no tiene la autorización para variarla, y si llega a cambiarla debe restablecerla al estado en que la recibió cuando la devuelva.
4 Devolver la cosa tal como la recibió sin más salvedades que lo fatalmente sufrido por la cosa.
5 Hacer las reparaciones poco importantes causadas por el uso ordinario de la cosa.
6 Responder del incendio de la cosa arrendada en los términos que señala el Código.
- Usarla adecuadamente. En primer lugar, se estará al acuerdo pactado en el contrato relativo, si se omitió, se dará a la cosa la utilización adecuada a su naturaleza.
- Comunicar la necesidad de reparaciones urgentes y usurpación o novedad de daños.
- Hacer reparaciones de poca importancia.
- Devolver la cosa al término del contrato. Consecuencia de la temporalidad esencial del arrendamiento
- Devolver saldo a favor del arrendador.


Terminación del contrato


El artículo 2483 enumera las causas de terminación del arrendamiento.


I. Cumplimiento del plazo
Por el respeto del orden legal a la autonomía de la voluntad de los particulares, el arrendamiento termina si las partes así lo convienen, aun cuando no hubiera transcurrido el plazo de duración pactado para el contrato. De acuerdo al artículo 2484, si el contrato de arrendamiento fue por tiempo determinado, llegado el día señalado como término concluirá la relación contractual, por así ordenarlo el precepto indicado, si el contrato se hubiere celebrado sin determinación de tiempo, cualquiera de las partes podrá darlo por terminado con los aviso a que nos hemos referido con anterioridad. Cuando el arrendatario continúa ocupando el bien arrendado, dicho término es el supuesto para que el arrendamiento continúe por tiempo indeterminado por así ordenarlo el artículo 2487, hipótesis ésta en la que cualquiera de las partes podrá manifestar unilateralmente su voluntad de darlo por terminado.


II. Finalidades alcanzadas
Si el contrato de arrendamiento se celebró para destinar el bien arrendado a finalidades específicas y éstas quedaron satisfechas, dicha satisfacción traerá consigo la conclusión de la relación contractual.


III. Convenio
Pareciera que el señalamiento se explicara en función de que dicha causa de terminación debiera tener lugar antes de que el arrendamiento llegare a su término; más aún, nada tendrían que convenir arrendador y arrendatario, respecto de la terminación del contrato celebrado por y entre ellos, si ésta ya hubiere tenido lugar por el meto transcurso del tiempo.


IV. Nulidad
Trae consigo la aplicación plena de la teoría de las nulidades al contrato de arrendamiento y de darse el caso, las consecuencias de ello no sólo son la terminación del contrato sino la restitución de prestaciones o bien, su compensación por lo menos en términos del artículo 2240, ante la imposibilidad de restitución del uso o goce disfrutado por el arrendatario al no poder ser éste devuelto, el arrendador no restituye la renta sino que simplemente opera la compensación.


V. Rescisión
El incumplimiento de las obligaciones en general a cargo de una de las partes, trae consigo la resolución del contrato correspondiente.


VI. Confusión
Por cualquier supuesto de confusión de derecho en arrendamiento, éste llega a su término.


VII. Pérdida o destrucción
La pérdida de la cosa acontece cuando perece ésta, queda fuera del comercio, o desaparece de tal modo que no se tenga noticias sobre ellas o que teniéndolas la cosa no se puede recobrar.


VIII. Expropiación
Si el arrendamiento continuara entorpecería el destino del bien expropiado a la cusa de utilidad pública a la que deberá destinársele por esa expropiación.


IX. Evicción
Encuentra su justificación en que la ley se coloca en el supuesto de que quien hizo valer la evicción, fue un adquirente el cual nunca debió haber perdido su derecho de propiedad, de esa manera, el arrendamiento celebrado fue un acto en el que dicho adquirente no intervino, por tanto no manifestó su voluntad en el mismo. Por ello, la ley, en reconocimiento de los derechos de éste, opta por hacerlos prevalecer frente a los del arrendatario.


3. Ramón Sánchez Medal
Obligaciones del arrendador


a. Transmitir el uso o goce de la cosa
Consiste en una transmisión jurídica que conlleva una serie de obligaciones (conductas y hechos propios del arrendador). Por el arrendamiento se tiene la obligación de ceder el uso o goce de una cosa y no los de un servicio, a diferencia de lo que ocurría en Derecho Romano y de la regulación del arrendamiento propia del Código Napoleón y del Código Civil español, los cuales contemplaban el arrendamiento tanto de cosas como de obras (servicios). Ésta es considerada como una obligación de dar, conforme a lo establecido en el artículo 2011 fracción II (“enajenación temporal de uso o goce de cosa cierta”). De la definición legal se desprende que hay arrendamientos en los cuales la obligación es la de transmitir el uso de lo arrendado y otros en los que la obligación es la de transmitir no el uso sino el goce correspondiente, teniendo en cuenta que, en consideración del legislador, el uso está incluido en el goce o disfrute de la cosa, es decir, abarca tanto el servirse de ella como la extensión del derecho de propiedad a los frutos de la misma.
La temporalidad es de la esencia del arrendamiento.
b. Obligaciones complementarias a cargo del arrendador
- Entregar la cosa arrendada con las características señaladas en la fracción I del artículo 2412, en el tiempo convenido y a falta de convenio, luego que el arrendador fuere requerido por el arrendatario.
- Llevar a cabo lo indicado para que la cosa se conserve tal cual la entrego, a través de las reparaciones necesarias para ello.
- Garantizar el uso o goce pacífico. Incluye que el arrendatario no sea estorbado en su tenencia o privado de la cosa arrendada o de parte de ella por derecho de tercero.
-Responder de los daños y perjuicios que el arrendatario sufra por defectos o vicios ocultos de la cosa.
- Devolver al arrendatario cualquier saldo a favor de este, salvo que tuviere algún derecho que ejercitar contra él.
- Pagar todas las mejoras hechas por el arrendatario.
- Preferir al arrendatario para un nuevo arrendamiento o para la compra del bien arrendado.
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1. Clase
Continuación obligaciones del arrendador (CLASE DE REPOSICIÓN)
Reembolsar las mejoras
¿En realidad se pueden hacer mejoras? Sánchez Medal dice que sí siempre y cuando la cosa se devuelva como se entregó. No es del todo cierto ya que está limitado por la naturaleza de su derecho (uso y goce). También está limitado por los daños que se le pueda generar al arrendador y pro el pacto mismo. Ocasionalmente se pueden hacer mejoras.
Artículo 2424. Las mejoras a que se refieren las fracciones II y III del artículo anterior, deberán ser pagadas por el arrendador, no obstante que en el contrato se hubiese estipulado que las mejoras quedasen a beneficio de la cosa arrendada.


Se dice que por regla general no hay reembolso, pero por excepción sí se reembolsa cuando:
-Se haya pactado.
-Cuando se trata de mejoras útiles. (Hay tres tipos de gastos útiles, necesarios o voluntarios)
Artículo 2423. Corresponde al arrendador pagar las mejoras hechas por el arrendatario:
I. Si en el contrato, o posteriormente, por escrito, lo autorizó para hacerlas se obligó a pagarlas;
II. Cuando se trata de mejoras útiles o urgentes por causa de fuerza mayor, o bien por esta circunstancia y por culpa del arrendador se rescindiese el contrato; y
III. Cuando el contrato fuere por tiempo indeterminado, si el arrendador autorizó al arrendatario para que hiciera mejoras y antes de que transcurra el tiempo necesario para que el arrendatario quede compensado con el uso de las mejoras de los gastos que hizo, da el arrendador por concluído el arrendamiento.


Artículo 817. Son gastos necesarios los que están prescritos por la ley, y aquellos sin los que la cosa se pierda o desmejora.
Artículo 818. Son gastos útiles aquellos que, sin ser necesarios, aumentan el precio o producto de la cosa.
Artículo 819. Son gastos voluntarios los que sirven sólo al ornato de la cosa, o al placer o comodidad del poseedor.


Los gastos necesarios no son mejoras. Es por eso que no pueden asimilarse. La palabra mejora implica que aumenta la calidad, el gasto necesario es un gasto de conservación. La idea de clasificar las mejoras utilizando la clasificación de los gastos igual que el Código de Napoleón está mal, pero entonces ¿qué es mejora útil? ¿No de suyo las mejoras son voluntarias? Todas las mejoras son útiles y voluntarias. No hay definición de que es una mejora útil. Lo que es claro es que el Código distingue, son términos legales no conceptualizados. Para llegar a la definición se dice que con la clasificación de los gastos , lo que no se puede es decir que mejora útil es cualquier mejora, porque el sistema está hecho al revés, el arrendador tendría que responder por todas esas mejoras. Quedará a los jueces definirlos.
-En contrato por tiempo indeterminado, da el consentimiento de que el arrendatario haga mejoras pero antes de reembolsárselas da por rescindido el contrato.
Preferir al arrendatario para un nuevo arrendamiento o para vender el bien.
DERECHO DEL TANTO- es aquella preferencia otorgada por la ley en determinados casos a titulares de derechos reales o simples comuneros con el objeto de que puedan adquirir en igualdad de circunstancias respecto de cualquier tercer ajeno, el derecho real, la parte indivisa del mismo o una parte de la comunidad de la que son titulares o comuneros.
Características:
*Tiene como origen la Ley (causa eficiente),
*Se relaciona con los derecho reales o una comunidad de bienes (universalidad- derecho sobre una universalidad de cosas: sucesión, sociedad conyugal; hay autores que dicen que la copropiedad es una especie y se refiere sobre una cosa en particular, la comunidad de bienes es el género y es sobre una universalidad jurídica).
*La sanción para el derecho de tanto es el retracto, nulidad absoluta, inexistencia, nulidad relativa.
Casos regulados en el Código donde se encuentra el derecho del tanto: Copropiedad, usufructo, uso y habitación, utilidad pública, coherederos, sociedad civil.
Copropiedad, uso, usufructo, habitación


Artículo 973. Los propietarios de cosa indivisa no pueden enajenar a extraños su parte alícuota respectiva, si el partícipe quiere hacer uso del derecho del tanto. A ese efecto, el copropietario notificará a los demás, por medio de notario o judicialmente, la venta que tuviere convenida, para que dentro de los ocho días siguientes hagan uso del derecho del tanto. Transcurridos los ocho días, por el sólo lapso del término se pierde el derecho. Mientras no se haya hecho la notificación, la venta no producirá efecto legal alguno.


Este artículo aplica también para el usufructo, uso y habitación.
Coherederos
Artículo 1292. El heredero de parte de los bienes que quiera vender a un extraño su derecho hereditario, debe notificar a sus coherederos por medio de notario, judicialmente o por medio de dos testigos, las bases o condiciones en que se ha concertado la venta, a fin de que aquéllos, dentro del término de ocho días, hagan uso del derecho del tanto; si los herederos hacen uso de ese derecho, el vendedor está obligado a consumar la venta a su favor, conforme a las bases concertadas. Por el solo lapso de los ocho días se pierde el derecho del tanto. Si la venta se hace omitiéndose la notificación prescrita en esté artículo, será nula.


¿Qué significa que no produce efecto legal alguno?
+Puede ser que sea inexistente por virtud del 2224 con base en sus efectos. Nulidad de pleno derecho (de Francia) el acto nulo no produce efecto, en México no aplica salvo cuando la ley lo digo, de otro modo si produce efectos. En esta compraventa sí hay consentimiento y objeto.
+Si es un objeto ilícito, entonces podría ser nulidad absoluta. Pos sus efectos: es confirmable, prescriptible, sólo lo puede oponer el interesado, pareciera que es nulidad relativa; sin embargo, el final del 973, provoca confusión. Está hecho sólo para servir a los copropietarios. La redacción del 973 es intelegible.
¿Qué es lo razonable que sea la violación del derecho del tanto? Lo mejor sería que el vendedor fuese A, pero eso no lo dice la ley.
El retracto salió por ahí del año 75´, de una tesis aislada, dijo que era una nulidad relativa de efectos especiales (retracto). Debiera mejor decir que producirá la acción de subrogación.
Es la mejor opción pero carece de fundamento.
DERECHO DE PREFERENCIA POR EL TANTO- privilegio derivado de la ley, de un contrato o de una declaración unilateral que se otorga a una persona para adquirir un bien en igualdad de circunstancias con respecto a un tercero.


Características:


*Tiene como origen al Pacto, voluntad de las partes (causa eficiente).


*Es exclusivamente un derecho de crédito.
*Su sanción es el pago de daños y perjuicios.
En el arrendamiento
Ambos son especies del género que son los derechos preferenciales, y parece que tiene 2 especies, derecho regulado en las partidas.
El derecho de preferencia por el tanto está regulado en compraventa, y esa regulación está desde el Código de Napoleón.
En el arrendamiento hay un derecho de preferencia general que está en todos los arrendamientos. Y uno especial en el de fincas urbanas.
Artículo 2447. - En los Arrendamientos que han durado más de tres años, tiene el arrendatario derecho, si está al corriente en el pago de las rentas, a que en igualdad de condiciones, se le prefiera a otro interesado en el nuevo arrendamiento del inmueble. También gozará del derecho de preferencia si el propietario quiere vender el inmueble arrendado, aplicándose en lo conducente lo dispuesto en el artículo 2448 J de éste Código.


Doble derecho de preferencia por el tanto- uno para arrendar y uno por vender. ¿El que nos lleve al 2448 desvirtúa la naturaleza? No.
En la compraventa se puede pactar, en el arrendamiento es obligatorio, se puede renunciar porque no es de fincas urbanas destinadas a la habitación. No es derecho del tanto porque es un derecho de crédito el arrendamiento para continuar en el ejercicio de un derecho de crédito. La sanción que le correspondería sería sólo daños y perjuicios.
¿El del 2447 es de preferencia por el tanto o del tanto? ¿Cuándo nos remite al 2448, se refiere a la sanción o al procedimiento? Pero en ningún momento genera un derecho real. Además sólo se violan derechos privados. Lo más fácil es decir que es del tanto por referirse al 2448.
Artículo 2448-J. - En caso de que el propietario del inmueble arrendado decida enajenarlo, el o los arrendatarios siempre que estén al corriente en el pago de sus rentas tendrán derecho a ser preferidos a cualquier tercero en los siguientes términos:
I. En todos los casos el propietario deberá dar aviso de manera fehaciente al arrendatario de su voluntad de vender el inmueble, precisando el precio, términos, condiciones y modalidades de la compraventa;
II. El o los arrendatarios dispondrán de treinta días para dar aviso por escrito al arrendador, de su voluntad de ejercitar el derecho de preferencia que se consigna en este artículo, en los términos y condiciones de la oferta, exhibiendo para ello las cantidades exigibles al momento de la aceptación de la oferta, conforme a las condiciones señaladas en ésta.
III. En caso de que el arrendador, dentro del término de treinta días a que se refiere la fracción anterior, cambie cualquiera de los términos de la oferta inicial, estará obligado a dar un nuevo aviso por escrito al arrendatario, quien a partir de ese momento dispondrá de un nuevo plazo de treinta días. Si el cambio se refiere al precio, el arrendador solo estará obligado a dar este nuevo aviso cuando el incremento o decremento del mismo sea de más de 10 por ciento.
IV. Tratándose de bienes sujetos al régimen de propiedad en condominio, se aplicarán las disposiciones de la ley de la materia; y
V. La compra-venta realizada en contravención de lo dispuesto en este artículo otorgará al arrendatario el derecho de demandar daños y perjuicios, sin que la indeminización por dichos conceptos pueda ser menor a un 50% de las rentas pagadas por el arrendatario en los últimos doce meses. La acción antes mencionada prescribirá sesenta días después de que tenga conocimiento el arrendatario de la realización de la compraventa respectiva.
V. La compra-venta realizada en contravención de lo dispuesto en este artículo otorgara al arrendatario el derecho a la acción de retracto y por otro lado a reclamar daños y perjuicios, sin que la indemnización por dichos conceptos pueda ser menor a un 50% de las rentas pagadas por el arrendatario en los últimos 12 meses; así como a la acción de nulidad. Las acciones mencionadas prescribirán sesenta días después de que tenga conocimiento el arrendatario de la realización de la compra -venta respectiva;
VI. En caso de que el arrendatario no cumpla con las condiciones establecidas en las fracciones II o III de este artículo, precluirá su derecho; y
VII. Los notarios en términos de las disposiciones legales aplicables incurrirán en responsabilidad cuando formalicen compra-ventas contrarias a este precepto, si tienen conocimiento de tal situación.
En caso de que el arrendatario no cumpla con las condiciones establecidas en las fracciones II o III de este artículo, precluirá su derecho.


¿Cómo se sabe si hay un inmueble arrendado? En términos del art. 5° de la Const., lo que se conoce como ley de profesionistas, si el profesionista la acta no puede recaer en responsabilidad civil. Criterio general- la forma en la que se cumple con el 2448 es por vía de una certificación que se hacía preguntando al vendedor si el inmueble se encuentra arrendado o no.
Está mal redactada la fracción V porque tenemos la acción de nulidad y de retracto y se contraponen entre sí. Y además el derecho de retracto es porque si es un derecho de crédito, de él solo puede surgir derecho de preferencia por el tanto y no por el tanto como lo menciona la fracción. Pusieron dos y ninguna es lógica, la única sería el pago de daños y perjuicios.
Artículo 2448.- Las disposiciones contenidas en este capítulo son de orden público e interés social, por tanto son irrenunciables y en consecuencia cualquier estipulación en contrario se tendrá por no puesta.


Por su naturaleza no está sobre un derecho de crédito.


OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO
Hay que distinguir lo que dice la doctrina y lo que dice la ley.
Artículo 2425. El arrendatario está obligado:
I. A satisfacer la renta en la forma y tiempo convenidos;
II. A responder de los perjuicios que la cosa arrendada sufra por su culpa o negligencia, la de sus familiares, sirvientes o subarrendatarios;
III. A servirse de la cosa solamente para el uso convenido o conforme a la naturaleza y destino de ella.


SM dice que son 5 y DM dice que son 7


Pagar la renta.


La primera característica es que debe ser cierto.


Artículo 2398. - El arrendamiento es un contrato mediante el cual las partes contratantes se obligan recíprocamente, una, a conceder el uso o goce temporal de una cosa, y la otra, a pagar por ese uso o goce un precio cierto.
¿Qué es precio cierto? Que no es simulado, que es un precio real. Que es determinado aunque la corte ha dicho que no nada más es que sea determinado sino que también sea determinable por vía de las reglas del contrato por medio de cláusulas de indización.
El tipo de bien que puede ser objeto del precio: puede ser en dinero, frutos, cosas. Reglas que lleven a la determinación del objeto precio. No podría en principio ser de servicios porque el 2399 dice cosa equivalente no servicios. Si fuera de servicios sería un contrato atípico y se le aplicarían las reglas del arrendamiento supletoriamente.
Artículo 2399. La renta o precio del arrendamiento puede consistir en una suma de dinero o en cualquiera otra cosa equivalente, con tal que sea cierta y determinada.


Tiempo del pago
Artículo 2426. - El arrendatario está obligado a pagar la renta desde el día en que reciba la cosa arrendada, aún cuando el contrato se hubiese celebrado con anterioridad.


¿Se paga por adelantado, no por periodos vencidos?
2454, 2461- están en fincas rústicas y bienes muebles.
Parecería que se aplicaría la Teoría General de las Obligaciones (art. 2080) no establece el periodo. Primero por pacto, sin él hay problemas.
Lugar del pago
A lo convenido y si no en el domicilio del deudor.
Artículo 2427. La renta será pagada en el lugar convenido, y a falta de convenio, en la casa, habitación o despacho del arrendatario.


El plazo interpela por el hombre, si hay un plazo de cumplimiento no hay que interpelar. Sánchez Medal dice que siempre hay que interpelar, la razón es que menciona una jurisprudencia.
Si no se paga el arrendador puede rescindir del contrato art. 1949 pacto comisorio tácito. Pero puede ser expreso.
Reducción de la renta
Si se quita al arrendatario por más de dos meses.
Artículo 2416. - Si el arrendador no cumpliere con hacer las reparaciones necesarias para el uso a que esté destinada la cosa, quedará a elección del arrendatario rescindir el arrendamiento u ocurrir al juez para que resuelva lo que en derecho corresponda. El arrendador será responsable de los daños y perjuicios que se cause al arrendatario por su omisión.
Artículo 2431. Si por caso fortuito o fuerza mayor se impide totalmente al arrendatario el uso de la cosa arrendada, no se causará renta mientras dure el impedimento, y si éste dura más de dos meses, podrá pedir la rescisión del contrato.
Artículo 2432. Si sólo se impide en parte el uso de la cosa, podrá el arrendatario pedir la reducción parcial de la renta, a juicio de peritos, a no ser que las partes opten por la rescisión del contrato, si el impedimento dura el tiempo fijado en el artículo anterior.
Artículo 2433. Lo dispuesto en los dos artículos anteriores no es renunciable.
Artículo 2434. Si la privación del uso proviene de la evicción del predio, se observará lo dispuesto en al artículo 2431, y si el arrendador procedió con mala fe, responderá también de los daños y perjuicios.


¿De acuerdo con la teoría de la imprevisión se puede disminuir la renta?
Artículo 1796 Bis.- En el supuesto del segundo párrafo del artículo anterior, se tiene derecho de pedir la modificación del contrato. La solicitud debe hacerse dentro de los treinta días siguientes a los acontecimientos extraordinarios y debe indicar los motivos sobre los que está fundada.
La solicitud de modificación no confiere, por sí misma, al solicitante el derecho de suspender el cumplimiento del contrato.
En caso de falta de acuerdo entre las partes dentro de un término de treinta días a partir de la recepción de la solicitud, el solicitante tiene derecho a dirigirse al juez para que dirima la controversia. Dicha acción deberá presentarse dentro de los treinta días siguientes.


¿se puede disminuir la renta? Yo pienso que no porque las reglas especiales están reguladas. Una cosa es la pérdida de uso y otra la Teoría de la imprevisión, es discutible.
Usar la cosa conforme a su destino
¿Incumplo si abandono la cosa? ¿Es una obligación usar la cosa? En un principio ¿por qué no se puede abandonar la cosa? ¿para qué habla del uso de la cosa? Sí para evitar el deterioro de la cosa, el principal interés del arrendador es que se use la cosa para que no se deteriore.
Artículo 2489. El arrendador puede exigir la rescisión del contrato:
III. Por el subarriendo de la cosa en contravención a lo dispuesto en el artículo 2480.
Artículo 2425. El arrendatario está obligado:
II. A responder de los perjuicios que la cosa arrendada sufra por su culpa o negligencia, la de sus familiares, sirvientes o subarrendatarios;


Evidentemente hay una obligación de no subarrendar, pero puede permitir el uso por sus familiares o ascendentes. ¿La obligación se restringe a un subarrendamiento oneroso? ¿Gratuitamente a quien sea?




Obligaciones del arrendatario
- Pagar la renta (inmueble) o alquiler (mueble). El precio debe ser cierto y puede consistir en dinero o en cualquier otra cosa equivalente (descartado que pueda pagarse con servicios), con tal de que sea cierta y determinada. Precio cierto es aquél que es real, no simulado. Por su parte, el precio es determinado cuando es preciso. El pago debe hacerse en el lugar, forma y tiempo convenidos, desde el día en que reciba el bien arrendado, salvo pacto en contrario, y a falta de convenio se pagará en la casa habitación o despacho del arrendatario, quien paga la renta causada hasta que devuelva la cosa.
- Conservar la cosa.
1 Responder de los daños y perjuicios que la cosa arrendada sufra por culpa o negligencia suya o de sus familiares, sirvientes o subarrendatarios.
2 Asegurar la finca arrendada contra el riesgo probable originado por el ejercicio de una industria peligrosa que fuere a instalarse en dicha finca.
3 Mantener la forma de la cosa arrendada si no tiene la autorización para variarla, y si llega a cambiarla debe restablecerla al estado en que la recibió cuando la devuelva.
4 Devolver la cosa tal como la recibió sin más salvedades que lo fatalmente sufrido por la cosa.
5 Hacer las reparaciones poco importantes causadas por el uso ordinario de la cosa.
6 Responder del incendio de la cosa arrendada en los términos que señala el Código.
- Usarla adecuadamente. En primer lugar, se estará al acuerdo pactado en el contrato relativo, si se omitió, se dará a la cosa la utilización adecuada a su naturaleza.
- Comunicar la necesidad de reparaciones urgentes y usurpación o novedad de daños.
- Hacer reparaciones de poca importancia.
- Devolver la cosa al término del contrato. Consecuencia de la temporalidad esencial del arrendamiento
- Devolver saldo a favor del arrendador.


Terminación del contrato


El artículo 2483 enumera las causas de terminación del arrendamiento.


I. Cumplimiento del plazo
Por el respeto del orden legal a la autonomía de la voluntad de los particulares, el arrendamiento termina si las partes así lo convienen, aun cuando no hubiera transcurrido el plazo de duración pactado para el contrato. De acuerdo al artículo 2484, si el contrato de arrendamiento fue por tiempo determinado, llegado el día señalado como término concluirá la relación contractual, por así ordenarlo el precepto indicado, si el contrato se hubiere celebrado sin determinación de tiempo, cualquiera de las partes podrá darlo por terminado con los aviso a que nos hemos referido con anterioridad. Cuando el arrendatario continúa ocupando el bien arrendado, dicho término es el supuesto para que el arrendamiento continúe por tiempo indeterminado por así ordenarlo el artículo 2487, hipótesis ésta en la que cualquiera de las partes podrá manifestar unilateralmente su voluntad de darlo por terminado.


II. Finalidades alcanzadas
Si el contrato de arrendamiento se celebró para destinar el bien arrendado a finalidades específicas y éstas quedaron satisfechas, dicha satisfacción traerá consigo la conclusión de la relación contractual.


III. Convenio
Pareciera que el señalamiento se explicara en función de que dicha causa de terminación debiera tener lugar antes de que el arrendamiento llegare a su término; más aún, nada tendrían que convenir arrendador y arrendatario, respecto de la terminación del contrato celebrado por y entre ellos, si ésta ya hubiere tenido lugar por el meto transcurso del tiempo.


IV. Nulidad
Trae consigo la aplicación plena de la teoría de las nulidades al contrato de arrendamiento y de darse el caso, las consecuencias de ello no sólo son la terminación del contrato sino la restitución de prestaciones o bien, su compensación por lo menos en términos del artículo 2240, ante la imposibilidad de restitución del uso o goce disfrutado por el arrendatario al no poder ser éste devuelto, el arrendador no restituye la renta sino que simplemente opera la compensación.


V. Rescisión
El incumplimiento de las obligaciones en general a cargo de una de las partes, trae consigo la resolución del contrato correspondiente.


VI. Confusión
Por cualquier supuesto de confusión de derecho en arrendamiento, éste llega a su término.


VII. Pérdida o destrucción
La pérdida de la cosa acontece cuando perece ésta, queda fuera del comercio, o desaparece de tal modo que no se tenga noticias sobre ellas o que teniéndolas la cosa no se puede recobrar.


VIII. Expropiación
Si el arrendamiento continuara entorpecería el destino del bien expropiado a la cusa de utilidad pública a la que deberá destinársele por esa expropiación.


IX. Evicción
Encuentra su justificación en que la ley se coloca en el supuesto de que quien hizo valer la evicción, fue un adquirente el cual nunca debió haber perdido su derecho de propiedad, de esa manera, el arrendamiento celebrado fue un acto en el que dicho adquirente no intervino, por tanto no manifestó su voluntad en el mismo. Por ello, la ley, en reconocimiento de los derechos de éste, opta por hacerlos prevalecer frente a los del arrendatario.
_____________________________
1. Clase MPS
Reglas de arrendamiento de fincas urbanas y fincas rústicas


Lo primero que tenemos que hacer es determinar qué es una finca rústica y una urbana.
El CCDF no dice nada al respecto, no existe ninguna disposición vigente que nos diga esto, por tanto, hay que remitirnos a las disposiciones de la Ley Hacendaria para el Departamento y los Municipios del Distrito Federal: hacía una distinción para el pago de las contribuciones, precisamente en estos dos tipos de inmuebles.
 Finca urbana: es la que tiene servicios de alcantarillado, agua potable y pavimentación.
 Finca rústica: la que no tenía todos estos servicios.
Actualmente esta disposición no existe.
Las disposiciones de fincas rústicas son letra muerta.
1.1 Reglas de arrendamiento de fincas rústicas
2453. Derogado.
2454. La renta debe pagarse en los plazos convenidos, y a falta de convenio, por semestres vencidos.
2455.
2456.
Al parecer el arrendamiento de fincas rústicas tiene que ser de mínimo 2 años.
2457.
2458.
1.2 Reglas de arrendamiento de fincas urbanas destinadas a la habitación
2448.
Son disposiciones irrenunciables y cualquier estipulación en contrario se tendrá por no puesta. Asimismo, la interpretación de los preceptos es de manera restringida.
2448-A.
Condiciones mínimas de salud e higiene.
2448-B.
Protección Civil.
2448-C.
Las reglas son a favor del arrendatario.
¿Por qué pone un plazo mínimo el código? Para darle seguridad al arrendatario.
2448-D.
Moneda nacional: se tiene que pagar en pesos mexicanos.
2448-E.
Si el arrendador no le extiende el recibo de pago de renta por más de 3 meses, se entiende efectuado el pago (aunque no haya pagado). Es injusto.
2448-F.
2448-H.
Derogación a las reglas generales de los contratos¬
2448-J.
Habla genéricamente de enajenación, comprende a todas las especies.
Derecho de preferencia como género
En la fracción I ya te empieza a hablar de “vender”, lo cual no es lo mismo que enajenar.
¿Este artículo es sólo para la venta o para toda enajenación?
Nos remitimos al 973. Hay que interpretar el código porque no es claro:
1ª: la regla sólo es para venta, cuando se vaya a vender es cuando le tengo que notificar. FDLM dice que los derechos preferenciales hay que notificarlos en los supuestos en los que el coproprietario o arrendatario pudiere ejercer ese derecho preferencial. Hay que notificar siempre que el otro pueda dar otro “tanto” como daría el otro posible comprador.
En la donación no hay derecho del tanto, porque no hay nada que tantear, ya que es un contrato intuitu personae.
En el caso de la permuta sí podría dar otro tanto. Ej. 50 acciones de Coca-Cola.
Primero, tiene que ser un acto oneroso porque los gratuitos son intuitu personae. Los derechos preferenciales son onerosos.
Segundo, siempre que haya la posibilidad de que pueda dar tanto como el otro, hay que notificarle porque hasta el momento en que yo le notifique voy a saber si el otro está en posibilidades de dar otro tanto o no.
En conclusión, no sólo es para compraventa.
La notificación debe ser lo más completa posible.
Treinta días NATURALES.
Tiene que exhibir una cantidad de dinero.
¿Si llega el arrendatario con los 10 millones de pesos, el arrendador puede echarse para atrás?



Reglas de arrendamientos de fincas rusticas y urbanas

¿Qué es una fina rústica y una urbana? El Código no lo dice, ninguna disposición vigente que nos los diga. En el año de 1928 había una ley hacendaria para el departamento y municipios del Distrito Federal. Hacía distinción para el pago de contribuciones.
Urbana: tiene servicios de alcantarillado, agua potable y pavimentación.
Rústica: no tenía los servicios antes mencionados.
El problema es que en la actualidad, ¿con fundamento en qué las distinguimos?
El arrendamiento prácticamente es más para fincas urbanas.
Reglas de arrendamiento de fincas rústicas
àArtículo 2454. La renta debe pagarse en los plazos convenidos, y a falta de convenio, por semestres vencidos.

La renta se paga en el plazo convenido a falta por regla general se paga por meses vencidosà Excepción: aquí es por semestres vencidos.
àArtículo 2455. El arrendatario no tendrá derecho a la rebaja de la renta por esterilidad de la tierra arrendada o por pérdida de frutos proveniente de casos fortuitos ordinarios; pero sí en caso de pérdida de más de la mitad de los frutos, por casos fortuitos extraordinarios.
Entiéndase por casos fortuitos extraordinarios: el incendio, guerra, peste, inundación insólita, langosta, terremoto u otro acontecimiento igualmente desacostumbrado y que los contratantes no hayan podido razonablemente prever.
En estos casos el precio del arrendamiento se rebajará proporcionalmente al monto de las pérdidas sufridas.
Las disposiciones de este artículo no son renunciables.

Como que en este artículo se empieza a regular la Teoría de la Imprevisión.
àArtículo 2456. En el arrendamiento de predios rústicos por plazo determinado, debe el arrendatario, en el último año que permanezca en el fundo, permitir a su sucesor o al dueño, en su caso, el barbecho de las tierras que tengan desocupadas y en las que él no pueda verificar la nueva siembra, así como el uso de los edificios y demás medios que fueren necesarios para las labores preparatorias del año siguiente.
àArtículo 2457. El permiso a que se refiere el artículo que precede, no será obligatorio sino en el período y por el tiempo rigurosamente indispensable, conforme a las costumbres locales, salvo convenio en contrario.

àArtículo 2458. Terminado el arrendamiento, tendrá a su vez el arrendatario saliente, derecho para usar las tierras y edificios por el tiempo absolutamente indispensable para la recolección y aprovechamiento de los frutos pendientes al terminar el contrato.

Reglas de arrendamiento de fincas urbanas destinadas a la habitación
àArtículo 2448.- Las disposiciones contenidas en este capítulo son de orden público e interés social, por tanto son irrenunciables y en consecuencia cualquier estipulación en contrario se tendrá por no puesta.

àArtículo 2448-A. No deberá darse en arrendamiento una localidad que no reúna las condiciones de higiene y salubridad necesarias para la habitabilidad del inmueble. En caso contrario, se aplicarán al arrendador las sanciones procedentes.

àArtículo 2448 B. El arrendador que no haga las obras que ordene la autoridad correspondiente como necesarias para que una localidad sea habitable, higiénica y segura es responsable de los daños y perjuicios que los inquilinos sufran por esa causa.

En este caso cuando dice autoridad se refiere a protección civil.
àArtículo 2448-C. - La duración mínima de todo contrato de arrendamiento de inmuebles destinadas a la habitación será de un año forzoso para arrendador y arrendatario, que será prorrogable a voluntad del arrendatario, hasta por un año más, siempre y cuando se encuentre al corriente en el pago de las rentas, salvo convenio en contrario.

¿Por qué un plazo mínimo? Es una tontería, que tal que sólo lo quiere por seis meses.
àArtículo 2448-D. - Para los efectos de este capítulo la renta deberá estipularse en moneda nacional y solo podrá ser aumentada anualmente.
En aquellos contratos en que el importe de la renta mensual no exceda de ciento cincuenta salarios mínimos generales vigentes en el Distrito Federal, el incremento no podrá exceder del 10% de la cantidad pactada como renta mensual.

Aquí sí es en pesos.
àArtículo 2448-E. - La renta debe pagarse puntualmente, en los plazos convenidos y a falta de convenio por meses vencidos.
El arrendador esta obligado a entregar un recibo por cada mensualidad que el arrendatario pague; a falta de entrega de recibos de pago de renta por más de tres meses, se entenderá que el pago ha sido efectuado, salvo que el arrendador haya hecho el requerimiento correspondiente en tiempo y forma.
El arrendador no podrá exigir en su caso, más de una mensualidad de renta a manera de depósito.

àArtículo 2448-F. Para los efectos de este Capítulo el contrato de arrendamiento debe otorgarse por escrito, la falta de esta formalidad se imputará al arrendador.
El contrato deberá contener, cuando menos las siguientes estipulaciones:
I. Nombres del arrendador y arrendatario.
II. La ubicación del inmueble.
III. Descripción detallada del inmueble objeto del contrato y de las instalaciones y accesorios con que cuenta para el uso y goce del mismo, así como el estado que guardan.
IV. El monto y lugar de pago de la renta. V. La garantía, en su caso.
VI. La mención expresa del destino habitacional del inmueble arrendado.
VII. El término del contrato.
VIII. Las obligaciones que el arrendador y arrendatario contraigan adicionalmente a las establecidas en la Ley.
IX. El monto del depósito o en su caso los datos del fiador en garantía;
X. El carácter y las facultades con que el arrendador celebrará el contrato, incluyéndose todos los datos del instrumento con que éste acredite su personalidad.

àArtículo 2448-H. El arrendamiento de fincas urbanas destinadas a la habitación no termina por la muerte del arrendador ni por la del arrendatario, sino sólo por los motivos establecidos en las leyes.
Con exclusión de cualquier otra persona, el cónyuge, el o la concubina, los hijos, los ascendientes en línea consanguínea o por afinidad del arrendatario fallecido se subrogarán en los derechos y obligaciones de éste, en los mismos términos del contrato, siempre y cuando hubieran habitado real y permanentemente el inmueble en vida del arrendatario.
No es aplicable lo dispuesto en el párrafo anterior a las personas que ocupen el inmueble como subarrendatarias, cesionarias o por otro título semejante que no sea la situación prevista en este artículo.

En principio aquí se rompe con la Teoría general de las Obligaciones y no se termina el arrendamiento por la muerte de ninguna de las partes.
àArtículo 2448-J. - En caso de que el propietario del inmueble arrendado decida enajenarlo, el o los arrendatarios siempre que estén al corriente en el pago de sus rentas tendrán derecho a ser preferidos a cualquier tercero en los siguientes términos:
I. En todos los casos el propietario deberá dar aviso de manera fehaciente al arrendatario de su voluntad de vender el inmueble, precisando el precio, términos, condiciones y modalidades de la compraventa;
II. El o los arrendatarios dispondrán de treinta días para dar aviso por escrito al arrendador, de su voluntad de ejercitar el derecho de preferencia que se consigna en este artículo, en los términos y condiciones de la oferta, exhibiendo para ello las cantidades exigibles al momento de la aceptación de la oferta, conforme a las condiciones señaladas en ésta.
III. En caso de que el arrendador, dentro del término de treinta días a que se refiere la fracción anterior, cambie cualquiera de los términos de la oferta inicial, estará obligado a dar un nuevo aviso por escrito al arrendatario, quien a partir de ese momento dispondrá de un nuevo plazo de treinta días. Si el cambio se refiere al precio, el arrendador solo estará obligado a dar este nuevo aviso cuando el incremento o decremento del mismo sea de más de 10 por ciento.
IV. Tratándose de bienes sujetos al régimen de propiedad en condominio, se aplicarán las disposiciones de la ley de la materia; y
V. La compra-venta realizada en contravención de lo dispuesto en este artículo otorgará al arrendatario el derecho de demandar daños y perjuicios, sin que la indeminización por dichos conceptos pueda ser menor a un 50% de las rentas pagadas por el arrendatario en los últimos doce meses. La acción antes mencionada prescribirá sesenta días después de que tenga conocimiento el arrendatario de la realización de la compraventa respectiva.
V. La compra-venta realizada en contravención de lo dispuesto en este artículo otorgara al arrendatario el derecho a la acción de retracto y por otro lado a reclamar daños y perjuicios, sin que la indemnización por dichos conceptos pueda ser menor a un 50% de las rentas pagadas por el arrendatario en los últimos 12 meses; así como a la acción de nulidad. Las acciones mencionadas prescribirán sesenta días después de que tenga conocimiento el arrendatario de la realización de la compra -venta respectiva;
VI. En caso de que el arrendatario no cumpla con las condiciones establecidas en las fracciones II o III de este artículo, precluirá su derecho; y
VII. Los notarios en términos de las disposiciones legales aplicables incurrirán en responsabilidad cuando formalicen compra-ventas contrarias a este precepto, si tienen conocimiento de tal situación.
En caso de que el arrendatario no cumpla con las condiciones establecidas en las fracciones II o III de este artículo, precluirá su derecho.

El artículo empieza hablando de enajenación, por lo que contiene a todas las especies. Habla de derecho de preferencia como género. Después habla de vender, ¿es sólo para la compraventa? No, también aplica para la copropiedad. El Código es equívoco, debemos interpretarlo, la regla,  era que fuera sólo para venta. Los derechos preferenciales hay que notificar en los supuestos en los que el arrendatario pudiera hacerlo valer.
¿Por qué derecho del tanto? Porque la otra persona (arrendatario) dé otro tanto que  el posible comprador. Es un derecho preferencial de preferir.
Si voy a donar mis derechos entonces no hay derecho del tanto. No sólo es para la compraventa, en permuta siempre y cuando se ofrezca lo mismo también se puede.
Conclusión: tiene que ser onerosos porque los gratuitos son intuitui personae.
                Siempre que haya la posibilidad de que pueda dar tanto como el otro, y hay que notificarlo.
1ª conclusión: el Código dice enajenación y venta pero los derechos de preferencia son para todos los que puedan ponerse en esas circunstancias (contratos onerosos, se haya hecho la notificación).
2ª conclusión: aquí los plazos son más amplias y hay que exhibir la cantidad solicitada.
3ª conclusión: si se cambian las condiciones estará obligado a dar aviso siempre y cuando sea un decremento o incremento mayor al 10%. ¿Está obligado a aceptar la oferta del arrendatario?

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