PROMESA

PROMESA
1.  Clase

Debemos tener muy en cuenta que una cosa dice la doctrina y otra el código.

Libro Cuarto, segunda parte: De las diversas especies de contrato

De los contratos preparatorios

En el código, únicamente se regula un contrato preparatorio: la promesa.

Se encuentra así simplemente para una distinción entre contratos definitivos y contratos preparatorios. Los doctrinarios siempre los han distinguido de esta manera y es así como el legislador del código de 28 toma esta clasificación.

En el DF han regulado tres códigos civiles: 1870, 1884, 1928 (entró en vigor el 1º de octubre de 1932).

El contrato de promesa está regulado en 5 artículos: 2243 a 2247. Como antecedente, a su vez, tiene toda la teoría general del contrato.

Definición:

a)      Legal: categóricamente establece el art. 2243 que “puede asumirse contractualmente la obligación de celebrar un contrato futuro”. La ley no define al contrato de promesa como tal, sólo dice que se puede llevar a cabo.

b)      Doctrinal: acuerdo de voluntades por el que las partes contraen la obligación de celebrar un contrato futuro.

Definición de Domínguez Martínez: La promesa es el contrato por el que una de las partes como promitente, se obliga con la otra como beneficiaria o bien ambas se obligan recíprocamente como promitentes, a celebrar un contrato futuro.

Definición de Sánchez Medal: La promesa es el contrato preparatorio por el que una o las dos partes se obligan a celebrar, dentro de un cierto plazo un contrato futuro, cuyos elementos esenciales se determinan al efecto por escrito. Se denomina también antecontrato, precontrato, contrato preparatorio, contrato preliminar y promesa de contrato.

La exposición de motivos no dice absolutamente nada acerca de este contrato. El código civil federal es exactamente igual en esta materia que el local, incluso son los mismos artículos.

El código NO pone ninguna limitante respecto a qué tipo de contratos se puede celebrar un contrato de promesa. La doctrina no coincide con el código.

¿Se puede hacer un contrato de promesa de promesa? No.

La doctrina dice que se debe eliminar el contrato de promesa sobre una promesa, sería prometer que a su vez te voy a prometer en algún momento celebrar un contrato. Es absurdo prometer que te voy a prometer en el futuro.

Según el profesor, no puede haber contrato de promesa sobre contratos accesorios, sino hay uno principal. Ej. Fianza, garantía, hipoteca.

Sánchez Medal dice que no se puede hacer un contrato de promesa sobre el mutuo, el comodato y la donación porque son contratos de ejecución inmediata. No se puede sobre el de donación, porque si llegado el momento no quiero donarte lo que te prometí, y me demandas para que me obliguen a donarte, ya no sería una liberalidad y al fin y al cabo esa es la razón de ser de la donación.

Según el profesor, sobre los contratos asociativos, es decir, la asociación civil y sociedad civil tampoco es posible hacer un contrato de promesa. Para asociarte tú necesitas el ánimo de asociación. Todas las sociedades para constituirse necesitan una denominación o razón social, para que el contrato de promesa sea válido necesita de elementos característicos como el nombre y todavía no lo tienes porque te lo tiene que autorizar la Secretaría de Relaciones Exteriores.

2244. La promesa de contratar o sea el contrato preliminar de otro puede ser unilateral o bilateral.

1835. El contrato es unilateral cuando una sola de las partes se obliga hacia la otra sin que ésta le quede obligada.

Ej. Contrato de prestación de servicios sin precio.

El artículo 1793 está mal porque los contratos no sólo crean o transfieren derechos y obligaciones, hacen muchas cosas más, por ejemplo, reconocen situaciones jurídicas, crean personas morales, etc.

El contrato de promesa unilateral.- Ej. En un año, prometo celebrar un contrato de donación sobre un coche. Hay un acuerdo de voluntades, pero la parte a la que le van a donar no queda obligada. Si alguien dice que promete celebrar un contrato de compraventa de un inmueble conmigo en 1 año y yo acepto, y llegado el momento no quiero comprarle no quedo obligado a comprarle, yo sólo acepte su promesa, no comprarle. Es un contrato unilateral.

1836. El contrato es bilateral cuando las partes se obligan recíprocamente.

2547. El contrato de mandato se reputa perfecto por la aceptación del mandatario. El mandato que implica el ejercicio de una profesión se presume aceptado cuando es conferido a personas que ofrecen al público el ejercicio de su profesión, por el solo hecho de que no lo rehúsen dentro de los tres días siguientes.

*Este es el único caso donde aplica la teoría del silencio.

1803 CCDF. El consentimiento puede ser expreso o tácito. Es expreso cuando se manifiesta verbalmente, por escrito o por signos inequívocos. El tácito resultará de hechos o de actos que lo presupongan o que autoricen a presumirlos, excepto en los casos en que por ley o por convenio la voluntad deba manifestarse expresamente.

Ej. de consentimiento expreso: ademanes.

Ej. de consentimiento tácito: lavado de coches.

1803 CCF. El consentimiento puede ser expreso o tácito, para ello se estará a lo siguiente:

I.                    Será expreso cuando la voluntad se manifiesta verbalmente, por escrito, por medios electrónicos, ópticos o por cualquier otra tecnología, o por signos inequívocos; y

II.                  El tácito resultará de hechos o de actos que lo presupongan o que autoricen a presumirlo, excepto en los casos en que por ley o por convenio la voluntad deba manifestarse expresamente.

2245. La promesa de contrato sólo da origen a obligaciones de hacer, consistentes en celebrar el contrato respectivo de acuerdo con lo ofrecido (pactado).

Domínguez Martínez dice que el código es redundante en esto porque celebrar el contrato futuro ya implica una obligación de hacer.

No hay obligaciones de “no dar” porque sería equivalente a sacar a un bien fuera del comercio, y sólo pueden estar fuera del comercio por su naturaleza o por la ley.

De las obligaciones que regula el Código Civil el contrato de promesa sólo puede contener las obligaciones de hacer restringidas exclusivamente en celebrar el contrato que se prometió respecto de las reglas que se prometieron.

2246. Para que la promesa de contratar sea válida debe constar por escrito, contener los elementos característicos del contrato definitivo y limitarse a cierto tiempo.

Asimismo, debe contener todos los elementos necesarios para que sepamos qué contrato es.

Elementos de existencia:

a)      Consentimiento

b)      Objeto que pueda ser materia de contrato

Elementos de validez:

a)      Capacidad [de ejercicio]

b)      Voluntad libre y consciente

c)       Licitud en el objeto, motivo, fin

d)      Forma.

El contrato de promesa debe constar por escrito.- es un elemento de validez, específicamente la forma, es decir, el contrato de promesa es formal, aun y cuando el definitivo sea consensual.

*Nota: Actos solemnes: matrimonio, testamento, reconocimiento de hijo, etc.

El contrato de promesa debe contener los elementos esenciales del contrato definitivo para que se sepa perfectamente cuál es el contrato definitivo. Ej. Contrato de promesa de compraventa: precio y cosa.

El contrato de promesa debe limitarse a cierto tiempo.

Sánchez Medal dice que debe limitarse a cierto tiempo porque si no se hace daría pie a una nulidad absoluta. Sin embargo, Sánchez Medal se contradice porque dice que el plazo es un elemento esencial y dice que si no se prevé, la promesa es nula, cuando en realidad es inexistente.

También se contradice al decir “cuando expira el plazo”… ¿cuál plazo? NO HAY PLAZO, ESE ES EL PUNTO ESENCIAL DE ESTE PROBLEMA.

Domínguez Martínez dice que debe limitarse a cierto tiempo porque si no está el tiempo para hacer el contrato definitivo tenemos que remitirnos a las reglas generales de las obligaciones: art. 2080 CCDF, obligaciones de HACER: el pago debe efectuarse cuando lo exija el acreedor, siempre que haya transcurrido el tiempo necesario para el cumplimiento de la obligación.

El código no dice qué pasa si no se prevé el plazo.

Postura que el plazo es un elemento de validez y que es aplicable el 2080

a)      El 2246 dice que es un elemento de validez (“para que la promesa sea VÁLIDA), es decir, da por sentado que es existente.

b)      Si hay una norma general supletoria debemos irnos a esa regla (2080).

Postura que dice que el plazo es un elemento de existencia

Es un elemento de existencia porque no está señalado como elemento de validez y porque precisamente el objeto de este contrato es hacer un contrato definitivo en cierto tiempo.

Ejemplo de contrato que tiene por objeto el tiempo: el arrendamiento por tiempo indeterminado. Cuando no se prevé el tiempo por las partes, el legislador da una regla especial.

Artículo 2478.- Todos los arrendamientos que no se hayan celebrado por tiempo expresamente determinado, concluirán a voluntad de cualquiera de las partes contratantes, previo aviso por escrito dado a la otra parte, de manera fehaciente con treinta días hábiles de anticipación, si el predio es urbano, y con un año si es rústico, de comercio o de industria.

Si aplicáramos el 2080, quedaría duda de quién es el acreedor de la promesa bilateral, porque los dos son acreedores.

Si quisiéramos aplicar la teoría de que es inexistente por no preverse el plazo, no habría promesa y por tanto no habría un contrato definitivo.

En la opinión del licenciado MPS, el plazo es un elemento de existencia y si falta éste es inexistente el contrato de promesa.

Si no vas a poner plazo, no tiene caso hacer un contrato de promesa, en dado caso haz el contrato definitivo.

Prohibiciones del contrato de promesa

Prohibiciones legales

El único supuesto legal que está regulado como una limitación al contrato de promesa es el 2302.

2302. Queda prohibida la venta con pacto de retroventa, así como la promesa de venta de un bien raíz que haya sido objeto de una compra-venta entre los mismos contratantes.

En el capítulo de promesa no se prevé ninguna limitación.

La ley quiere evitar tanto la compraventa con pacto de retroventa como la compraventa de un bien raíz con promesa de venta de los mismos contratantes, porque llevaba al mismo efecto.

Prohibiciones doctrinarias

ü  Promesa de promesa

ü  Accesorios

ü  Mutuo, comodato, donación

ü  Asociativos

Zamora y Valencia dice que una persona necesita ver primero si le van a otorgar permiso para constituir una empresa y puede celebrar un contrato de promesa de mutuo, y mientras ver todo lo demás. En la donación, no se puede porque sería ilógico que te demanden por no donar. Sánchez Medal dice que si el contrato de mutuo tiene por objeto que yo le dé una cantidad de dinero a alguien no se puede hacer un contrato de promesa de mutuo porque desde este momento yo le estoy diciendo cuánto le voy a dar, cuándo, por tanto, ya es mutuo.

2247. Si el promitente rehúsa firmar los documentos necesarios para dar forma legal al contrato concertado, en su rebeldía los firmará el juez, salvo el caso de que la cosa ofrecida haya pasado por título oneroso a la propiedad de tercero de buena fe, pues entonces la promesa quedará sin efecto, siendo responsable el que la hizo de todos los daños y perjuicios que se hayan originado a la otra parte.

Presupone que el contrato definitivo es formal y que genera una obligación de dar.

¿Qué pasa si es consensual?

El juez no podrá firmar ya que no hay documento.

¿Qué pasa si genera obligaciones de hacer?

Nos tenemos que ir a las reglas generales del 2027 y 2028.}
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2. José Alfredo Domínguez Martínez

La Promesa

Introducción

La promesa como acto previo al contrato definitivo se acuerda para asegurar en una buena medida la celebración de este último, por obligación precisamente que a consecuencia de dicho contrato preliminar, se asume para hacer del contrato definitivo una realidad.

1.       Previsión Legal

Nuestro código regula el contrato de promesa está regulado en tan solo 5 artículos del 2243 al 2247.

En estas disposiciones podemos encontrar 3 denominaciones de la promesa. Según si título es un contrato preparatorio. En los art 2244 y 2246 lo identifican como la promesa de contratar, en el art 22245 lo llaman la promesa de contrato y el 2244 lo califica como contrato preliminar tal y como suele hacerlo un sector de la doctrina.

Así si de contrato de promesa se trata, el contrato objeto de éste suele llamarse “contrato prometido” “contrato definitivo”.

2.       Antecedentes

3.1 En Roma encontramos en el Digesto libro 46 título 1 que aparece claramente en su texto que el objeto de la obligación era la conclusión de un contrato de mutuo y con esto se demuestra que en el derecho justineano se admitía el pactum de mutuando.

3.2 El Código Francés (Código de Napoleón) no menciona la promesa en general alude a ella únicamente en relación con la compraventa y para negar la dependencia entre una y otra con el señalamiento expreso además de una equivalencia entre contratos, para cuando las dos partes se obligan recíprocamente.

Congruente a lo establecido por el artículo 1589 del Código Napoleón es que, un contrato de promesa en el que el propietario como una parte promete venderle a otra, y la otra promete comprar, significa lo mismo que una de las partes se obligue a vender o inclusive venda y la otra se obligue a comprar o compre. En cambio, sí sólo una de las pates se obliga, si bien se3 esta nte una figura contractual supuesta la aceptación de la otra parte de la obligación que le beneficia, ello no puede equipararse  la venta, pues en el caso no queda configurado el consentimiento requerido.

3.3 Código de 1870 y de 1884

Son tres las disposiciones del Código de 70 que se relacionan con la promesa de venta. Del artículo 2947 al 2949 que se sitúan en las disposiciones generales del contrato de compraventa. Tanto del los preceptos mencionados como de la exposición de motivos de dichos códigos podemos tener en cuenta lo siguiente:

a)      La promesa señalada lo es únicamente respecto de la compraventa.

b)      La posible promesa no se condiciona a un contrato, pues en sus términos, puede ser un acto unipersonal de promesa aun cuando hubiera habido arras de por medio, pues éstas pudieron haber sido a cambio de una promesa, sin que ello implicare la celebración de un contrato.

c)       De no realizarse el contrato prometido y haber arras de por medio, éstas quedaran en beneficio del vendedor sin la frustración fue por culpa del comprador; en cambio si dicho contrato no se hubiere celebrado9 por culpa del vendedor éste debió devolver las arras recibidos más otro tanto.

3.4 En el Código Suizo de las obligaciones se señala con toda claridad la distinción habida entre el contrato de promesa y el que se promete y además éste no está señalando sólo como de compraventa, si bien alude expresamente a convención o convenio futuro y no a contrato.

3.5 En el ordenamiento Italiano art 1351 se desprende que el contrato de promesa estuvo en la mente del legislador italiano,  no obstante no estar regulado sino simplemente enunciado en el ordenamiento.

3.6 El Código Civil Chileno de 1856 de especial interés resulta la redacción de los art 1553 y 1554 como antecedente y modelo de nuestro ordenamiento civil. En el primero de los preceptos corresponde a las obligaciones de hacer, lo que como hemos visto así se menciona en el art 2245 de nuestro Código, de igual manera lo establecido en las segundas de las disposiciones del ordenamiento chileno es muy semejante a los que pos su parte menciona el art 2246.

4. DEFINICIÓN – la promesa es un contrato por el que una de las partes como promitente, se obliga con la otra como beneficiaria o bien ambas se obligan recíprocamente como promitentes, a celebrar un contrato futuro.

La promesa como hemos dicho es un contrato se da la participación especial de dos partes una de ellas propone u ofrece celebrarlo y el otro acepta si importar que los dos queden obligados recíprocamente No es lo mismo que una promesa en el supuesto en el cual alguien se obliga a celebrar cierto contrato con quien fuere beneficiario sin que este último acepte e incluso esté enterado. Como vemos el segundo supuesto es un acto jurídico unipersonal al no existir un acuerdo de voluntades.

Mientras que en una promesa unilateral la parte que se obliga a prometer se llama promitente mientras la otra parte que acepte sin que quede obligada se llama beneficiario en el caso de una promesa bilateral las dos partes se les llama promitentes. (en algunos casos se podría llamar promitente + la denominación de contrato definitivo promitente vendedor y promitente comprador en el caso de la compraventa)

El contrato de promesa genera la obligación de celebrar un contrato; se trata efectivamente de una obligación de hacer, es decir, de una conducta cuyo contenido es un hecho consistente en la celebración de un contrato futuro. (2245)

5.       Clasificaciones:

5.1 Unilateral o Bilateral: el contrato de promesa puede ser unilateral o bilateral, según sólo una de las partes se obligue o por el contrario que ambas partes queden obligadas recíprocamente a celebrar el contrato que es su objeto.

5.2 Onerosidad y Gratuidad: Si bien la promesa genera una obligación de hacer, consistente, consistente en la celebración del contrato prometido,, el proceso integral permite advertir un provecho o beneficio como señalan las disposiciones aplicables en quienes tiene el carácter de beneficiarios, así o sean simplemente por ser una promesa unilateral

3. Ramón Sánchez Medal

Promesa de contrato

Definición.- La promesa es el contrato preparatorio por el que una o las dos partes se obligan a celebrar, dentro de u cierto plazo, un contrato futuro, cuyos elementos esenciales se determinan al efecto por escrito.

Se denomina también antecontrato, contrato preparatorio, precontrato, contrato preliminar y promesa de contrato. A su vez, el contrato que se promete se llama contrato futuro, contrato definitivo o contrato prometido.

Clasificación.-

CONTRATO PREPARATORIO: porque crea una relación jurídica preliminar para la celebración posterior de un contrato futuro.

CONTRATO ACCESORIO: porque tiene siempre dependencia de un contrato futuro.

CONTRATO DE GARANTÍA: sirve para asegurar la celebración de un contrato futuro.

CONTRATO UNILATERAL O BILATERAL: según quede obligada una o las dos partes a celebrar el contrato futuro. (Art. 2244)

CONTRATO FORMAL: porque debe constar por escrito. (Art. 2246)

*No es oneroso ni gratuito ya que con este contrato no hay desplazamiento de riqueza o de bienes económicos.

Historia.-

        I.            Derecho Romano- no fue considerado, sino únicamente la promesa de venta y de mutuo.

      II.            Código Napoleónico- sólo se reglamentó la promesa de venta, pero de una forma equivocada ya que dicho ordenamiento consideró que había venta cuando en la promesa se habían determinado el precio y la cosa. (Art. 1859: La promesa de venta equivale a venta cuando hay consentimiento recíproco de las dos partes sobre la cosa y el precio.

    III.            Códigos civiles de 70´ y de 84´- admitieron expresamente la promesa de venta y establecieron que el promitente comprador perdería las arras que hubiera dado, en caso de que por su culpa no tuviera efecto el contrato, y por su parte el promitente vendedor estaba obligado a devolver las arras recibidas por él y a pagar otro tanto, si la venta no se llevaba a cabo por su culpa.

    IV.            Código de 28´- a propósito de la compraventa estableció una disposición equívoca y confusa en el sentido de que por regla general, la venta es perfecta y obligatoria para las partes cuando se ha convenido sobre la cosa y su precio, aunque la primera no haya sido entregada ni el segundo satisfecho (Art. 2249).

Figuras afines.-

Ø  Policitación: en la promesa la fuente de la obligación es un acuerdo de voluntades, bien para obligar a una sola de las partes o para obligar a ambas partes a celebrar el contrato futuro, en tanto que la policitación es una declaración unilateral de voluntad que obliga a su autor a mantenerla en el plazo fijado por el mismo o en el plazo de tres días fijado supletoriamente por la ley cuando se trata de un contrato entre ausentes.

Ø  Tratos previos, negociaciones o discusiones preliminares: preceden a la celebración de un contrato y de las cuales pueden los interesados desistirse libremente en cualquier momento, con la salvedad de incurrir en responsabilidad de pagar intereses negativos cuando uno de los interesados ha actuado de mala fe, o ha cancelado sin razón las negociaciones en un tiempo inoportuno.

Ø  Cartas de intención: no constituyen promesas de contrato, sino documentos en que dos o más personas interesadas en celebrar después un determinado contrato, hacen constar provisionalmente el estado que guardan las pláticas o discusiones previas y los puntos o condiciones en que han puesto de acuerdo como parte de ese posible contrato.

Ø  Contrato normativo o contrato-marco: en éste sólo se fijan los elementos característicos y las reglas o el marco jurídico a que se sujetarán los contratos futuros que las partes celebren en adelante, pero sin que ninguna de éstas quede obligada a celebrar dichos contratos.

Ø  Contrato de corretaje: en éste no se obliga ninguna de las partes a celebrar un contrato futuro con la otra parte, sino sólo se obliga una de ellas a pagar a la otra una prestación si obtiene que un tercero contrate directamente con la primera en las condiciones o bases fijadas de antemano.

Ø  Contrato por promesa a nombrar: se describe en el Código civil Italiano- en este contrato no existe un contrato preliminar y un contrato futuro posterior, sino uno solo y mismo contrato con sujeto alternativo y con efecto alternativo que se tiene por señalado o por producido, en forma retroactiva desde la celebración misma del contrato a partir de la designación o nombramiento del tercero.

Naturaleza jurídica.-

·         Contrato-base: De castro y Roca consideran a la promesa como un contrato base donde se fijan sólo los elementos característicos que después habrá de desarrollar en el contrato futuro o que la promesa es una etapa inicial que desemboca en el contrato definitivo.

·         Contrato definitivo: considerando al contrato definitivo como un contrato imperfecto o como el mismo contrato definitivo en el que las partes sólo han diferido los efectos de éste para que se produzcan más tarde.

·         Promesa unilateralà contrato futuro sujeto a condición: basta la sola declaración de la voluntad del promisario para que produjera efectos el contrato futuro. *

·         Promesa bilateralà contrato futuro sujeto a término: basta el sólo vencimiento de dicho plazo para que produjera efectos el contrato futuro. *

*Para que exista el contrato futuro y produzca efectos, es menester tanto en la promesa unilateral como en la promesa bilateral, un nuevo acuerdo de voluntades y no una sola voluntad unilateral, ni tampoco el simple vencimiento de un término.

El objeto del consentimiento en la promesa consiste en un hacer: celebrar el contrato futuro, en tanto que el objeto del consentimiento en el contrato futuro puede ser un dar, hacer o no hacer, según la prestación propia del contrato definitivo.

·         Contrato principal sujeto a condición potestativa: no porque en todo cado la realización de esa condición potestativa dependería no de la voluntad del deudor promitente, sino del acreedor promisario.

Especies.-

§  Esponsales o promesa bilateral de matrimonio- también debe hacerse por escrito, genera sólo la responsabilidad de pagar los daños causados cuando por culpa de uno de los promitentes se deja de celebrar el matrimonio o se da motivo grave para que no se contraiga. Derogados hoy en el Código Civil.

§  Promesa de mutuo, de comodato, y de depósito- que en nuestro Derecho son tratadas hoy día como contratos definitivos y no como simples promesas.

Elementos personales.-

v  Promitente: parte que se obliga en la promesa a celebrar el contrato futuro. En la promesa bilateral los dos se llaman promitentes.

v  Beneficiario o promisario: la otra parte del contrato.

Elementos reales.-

àContrato futuro: el objeto mediato de la promesa es el contrato futuro y el inmediato es una obligación de hacer.

No todos los contratos pueden ser objeto de un contrato de promesa:

                No puede ser a su vez contrato de promesa de una promesa, sería llegar al absurdo de reproducir inútilmente ese contrato.

                Tampoco pueden ser objeto de promesa aquellos contratos que por su esencia misma requieran que una de las partes ejecute la obligación a su cargo precisamente antes que la otra parte pueda dar cumplimiento a la obligación a su cargo: mutuo, comodato y depósito.

                No puede ser objeto de una promesa de contrato una donación futura, implicaría un fraude a la ley, la donación tiene como objeto proteger a la familia del donante impidiendo u obstaculizando las liberalidades impremeditadas como lo revela la necesidad de que las donaciones recaigan sobre bienes presentes.

àPlazo: la falta de plazo haría nula la promesa. Debe considerarse como parte del contenido esencial del contrato de promesa.

Elementos formales.-

Es un contrato formal que debe constar por escrito. (Art. 2246)

Contenido obligacional.-

Como consecuencia del contrato preliminar nacen obligaciones a cargo de uno o de los dos promitentes de realizar una prestación de hacer, consistente esta en celebrar el contrato futuro. (Art. 2245)

Incumplimiento del contrato.-

Cuando el promitente se resiste al otorgamiento del contrato futuro, puede el beneficiario de la promesa exigir judicialmente el otorgamiento de éste y hacer efectivo tal otorgamiento a través de la firma que estampe el juez en rebeldía del promitente. Si el contrato futuro tenía por objeto la transmisión de la propiedad de una cosa y ésta, antes de que se exija el otorgamiento del contrato futuro, ha sido enajenada o gravada por el promitente a favor de un tercer de buena de, se concierte en una obligación de pagar daños y perjuicios. Cuando la enajenación se ha hecho a un tercero de mala fe o bien por virtud de un acto a título gratuito, tal enajenación queda sin efecto.

Ni la mala fe del adquirente en la enajenación onerosa, ni el hecho de que la enajenación haya sido hecha a título gratuito, evitan que la nulidad de una u otra  enajenación tenga que ser siempre declarada en juicio por la autoridad judicial.

Terminación del contrato.-

Agotamiento natural de los efectos del contrato: al otorgarse el contrato futuro.

Caducidad: porque haya vencido el término sin que haya habido acto alguno de una de las partes con conocimiento de la otra, tendiente a la celebración del contrato futuro.

Nulidad: no produce efecto, bien sea porque no se hizo por escrito a menos que se intente la acción “pro forma”, o porque se haya omitido consignar el plazo o los elementos esenciales del contrato definitivo o bien que el contrato definitivo tenga un objeto ilícito.

Muerte de uno de los promitentes: cuando es “intuitu personae” y ocurre el fallecimiento de la persona cuyas cualidades personales han sido tomadas en consideración como motivo determinante del contrato.

Peculiaridades del contrato.-

Posibilidad de que se establezcan arras- para que en el supuesto de que un promitente se desista pierda como pena las arras entregadas, sin quedar obligados además a celebrar el contrato prometido. 


Bibliografía
José Alfredo Domínguez Martínez
Ramón Sánchez Medal